Wer vom Eigenheim oder einer Kapitalanlage träumt, schaut meistens zuerst auf den reinen Kaufpreis. Doch Vorsicht: Der Kaufpreis allein ist nicht die ganze Wahrheit. Aus eigener Erfahrung weiß ich, wie schnell man die zusätzlichen Kosten aus den Augen verlieren kann. Deshalb zeige ich Ihnen in diesem Beitrag, wie hoch die Kaufnebenkosten von Immobilien tatsächlich ausfallen und worauf Sie sich unbedingt vorbereiten müssen.
Warum Sie die Extrakosten niemals unterschätzen sollten
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen das größte finanzielle Projekt ihres Lebens. Oft wird dabei das gesamte Eigenkapital für den reinen Kaufpreis eingeplant. Das kann jedoch gefährlich werden. Die Kaufnebenkosten müssen in der Regel nämlich komplett aus eigener Tasche bezahlt werden – Banken finanzieren diese zusätzlichen Gebühren nur in sehr seltenen Ausnahmefällen mit. Wer hier nicht genau rechnet, riskiert, dass die gesamte Finanzierung in letzter Sekunde scheitert.
Welche Posten gehören standardmäßig dazu?
Die gesamten Nebenkosten setzen sich aus verschiedenen fixen und variablen Posten zusammen. Der größte Batzen ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises liegt. Dazu kommen die Kosten für den Notar und das Grundbuch, die Sie pauschal mit etwa 1,5 % bis 2 % veranschlagen sollten. Da der Immobilienkauf in Deutschland ohne Notar rechtlich nicht bindend ist, kommen Sie um diese Gebühren nicht herum.
Die Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich (Stand: 2026)
| Bundesland | Steuersatz | Grunderwerbsteuer (bei 300.000 € Kaufpreis) |
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
Der Faktor Immobilienmakler
Haben Sie das Objekt über einen Makler gefunden? Dann fällt zusätzlich die Maklerprovision an. Seit der gesetzlichen Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten in der Regel fair auf. Für Sie als Käufer bedeutet das meistens einen zusätzlichen Kostenpunkt von bis auch zu 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Rechnet man all diese Punkte zusammen, machen die Kaufnebenkosten von Immobilien schnell 10 % bis 15 % des eigentlichen Kaufpreises aus.
Doch hier gibt es einen interessanten Insider-Tipp: Es ist durchaus möglich, einen Makler zu nutzen, ohne selbst eine Provision zahlen zu müssen! Das ist immer dann der Fall, wenn der Verkäufer die Maklerkosten nach dem sogenannten Innenprovisions-Modell komplett allein übernimmt, um den Verkauf anzukurbeln. Halten Sie bei der Immobiliensuche also gezielt nach Angeboten Ausschau, die als „provisionsfrei für den Käufer“ deklariert sind – das spart Ihnen auf einen Schlag mehrere tausend Euro.
Übrigens: Genau diese Möglichkeit bieten wir Ihnen bei unseren Immobilien ebenfalls an. Da wir einen anderen Ansatz verfolgen, fallen bei unseren Objekten für Sie als Käufer keinerlei Maklergebühren an. So können Sie diesen dicken Kostenblock direkt von Ihrer Liste streichen!
Kaufnebenkosten richtig kalkulieren
Mein dringender Rat an Sie: Bevor Sie den Notarvertrag unterschreiben, erstellen Sie eine lückenlose Kostenaufstellung. Nutzen Sie am besten einen Online-Rechner oder erstellen Sie sich eine einfache Tabelle. Wenn ein Haus beispielsweise 400.000 Euro kostet, sollten Sie mindestens 40.000 bis 60.000 Euro an reinem Eigenkapital nur für die Nebenkosten bereithalten. Wenn Sie diesen Puffer von Anfang an einplanen, gehen Sie entspannt und ohne böse Überraschungen durch den gesamten Kaufprozess.
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